誰もができなかったデトロイトの取引をまとめた男

今日のビルダー · ブラックエグゼクティブジャーナル™ デトロイト、ミシガン · 不動産＆経済開発 · GWJグループ · 設立2014年

概要

— デトロイト生まれ。オークランド大学で人材開発の学士号を取得し、セントラルミシガン大学でビジネスマネジメントの修士号を取得する前にクーリー高校に通った。

— 米海軍で人事および人材管理に従事し、デトロイトエジソンでプロフェッショナルレベルの職を持ち、ローレンス工科大学で非常勤講師を務めた。その後、DTEエナジーで27年間のキャリアを積み、顧客マーケティングのディレクターに昇進。この間、DTEのエネルギー経済開発部門は全国的に認知され、サイトセレクションマガジンのユーティリティ経済開発賞を受賞した。

— 2002年にDTEエナジーから貸し出されたエグゼクティブとしてデトロイト経済成長公社に参加し、2002年4月に社長兼CEOに選出された。2つの市長政権を通じて、都市の第9章破産、そして大恐慌以来の自動車産業の最も深刻な崩壊を経て、12年間この組織を運営した。

— DEGCでの12年間で、436のプロジェクトを完了させ、デトロイト市に10,000の住宅ユニット、39,000の雇用、100億ドルの投資をもたらした — これらの数値は彼の退任時にミシガン州上院の公式記録に記載された。

— 2006年から2010年まで、デトロイト市のチーフ開発責任者として、経済開発、計画、建設、シビックセンター部門を監督し、都市の最も深刻な財政危機の期間中に両方の役割を同時に運営した。

— ジャクソンの監視下で交渉された取引: ブックキャデラックホテルの1億9000万ドルの復元をウェスティンブックキャデラックに; クイッケンローンズとダン・ギルバートのダウンタウントデトロイトへの移転; ミシガン州ブルークロスブルーシールドの数千の雇用の都市内での統合; ゼネラルモーターズの世界本社をデトロイトに留める取引; ホールフーズマーケットをミッドタウンに; メイヤーズゲートウェイマーケットプレイス — デトロイトで40年以上で最大のショッピングセンター投資。

— 2006年にHour Detroit誌から「デトロイターオブザイヤー」に選ばれ、2007年にオートメーションアリーから「CEOオブザイヤー」を受賞。2009年にはデトロイトのフレンズスクールから「都市の再生賞」を受賞し、2016年にはクレインズデトロイトビジネスの「知っておくべき50人: 不動産」に選ばれた。

— 2014年にDEGCを退職後、GWJグループLLCを設立。すぐにオリンピアデベロップメントオブミシガンに住宅開発コンサルタントとして雇われ、デトロイト地区のスポーツとエンターテイメント複合施設の公共側の取引をDEGC内から交渉した。

— 現在、GWJグループLLCの社長兼CEOを務めており、グレーター・デトロイト外国貿易ゾーンの議長を務め、名誉職としてDEGCの理事会に残っている。

資本の動き方を学ぶ27年、彼がそれを指揮しようとする前に

ジョージ・ジャクソンは経済開発の世界に飛び込んだわけではない。

彼は30年にわたり、公共の肩書きを持つ前にその仕事に必要な特定の技術的知識を蓄積していった。

彼は米海軍で人事および人材管理のキャリアを始め、その後デトロイトエジソンでプロフェッショナルレベルの職を持ち、DTEエナジーの前身である同社で人事、組織計画と開発、発電に従事した。

その進展は意図的であった。

彼は大規模な組織がどのように意思決定を行い、資源を配分し、外部の圧力に応じるかを学んでいた。

その知識は、後に苦境にある都市に民間資本を移動させる仕事に応用され、基盤となることが証明された。

彼はまた、ローレンス工科大学の経営学部で非常勤講師を務め、指導の信頼性を高める実務経験を同時に構築していた。

彼のDTEエナジーでの27年のキャリアは、顧客マーケティングのディレクターとして culminated。

その肩書きは誤解を招く。ジャクソンが運営していたのは、ユーティリティ経済学と企業サイト選定の交差点であり、企業が立地決定を行う際にエネルギーとインフラの観点から何を必要としているかを理解し、ミシガンをその場所として位置づけるための根拠を構築していた。

彼の指導の下、DTEのエネルギー経済開発部門は全国的に認知され、サイトセレクションマガジンのユーティリティ経済開発賞を受賞した — ユーティリティベースの経済開発における最高の認識。

彼は、デトロイト自体のために投資を呼び込むように求められる前に、地域に投資をもたらすために必要なことを学ぶのにほぼ30年を費やした。

誰も投資していない都市には、なぜ必要かを理解している人が必要だった

ジャクソンは、DTEエナジーから貸し出されたエグゼクティブとして最初に民間から公共セクターに移行し、その後デトロイト経済成長公社のフルタイムの社長兼CEOとして働いた。

彼は2002年2月に暫定の役職を引き受け、その年の4月に社長兼CEOに選出された。

彼が引き継いだデトロイトは、投資家が入るために列を作っている都市ではなかった。

地域経済を1世紀支えてきた自動車産業は、10年以内にそれをほぼ壊滅させる構造的な亀裂を示していた。

ダウンタウンのオフィスタワーは空になっていた。

税基盤は縮小していた。

川沿い — 都市で最も価値のある土地であるべき3マイルは、工業用で、フェンスで囲まれ、アクセスできなかった。

ブックキャデラックホテルは、アメリカ中西部の偉大な住所の1つであり、1984年から放棄されていた。

DEGCは、デトロイトの経済開発プロジェクトを技術的、財政的、交渉、開発支援を通じて支援することに専念した民間の非営利法人であった。

実際には、取引を行うためのインフラ — 複雑な取引を構造化するのに十分な技術的能力を持ち、大企業、開発者、政府機関と同時にテーブルを挟むのに十分な制度的信頼性を持つ準公共機関であった。

ジャクソンはそれを12年間運営した。

彼は2008年の金融危機、ゼネラルモーターズとクライスラーの崩壊、デトロイトの2013年の第9章破産申請 — 当時のアメリカ史上最大の市の破産 — を経てそれを運営した。

彼は2006年から2010年まで、デトロイト市のチーフ開発責任者として同時にそれを運営した。

4年間、彼は都市の財政が深刻な危機にある間、デトロイトの経済戦略の主な設計者であった。

デトロイトをゲームに留めた取引

ジャクソンのチームが交渉した取引は、歴史的なブックキャデラックホテルを保存し、ウェスティンブックキャデラックに変え、クイッケンローンズと投資家ダン・ギルバートをデトロイトに呼び込み、ブルークロスブルーシールドオブミシガンの数千の雇用を統合し、ゼネラルモーターズの世界本社を市内に留めた。

各取引は、異なる種類の問題を表し、異なる種類の解決策を必要とした。

ブックキャデラックは、インセンティブスタック — 歴史的税控除、ブラウンフィールドファイナンス、最近の類似取引がない市場で建設リスクを引き受ける意欲のある開発者 — を必要とし、クリーブランドに拠点を置く開発者ジョン・ファーチルのために数学が機能するように慎重に組み立てられた。

この建物は2008年にウェスティンブックキャデラックデトロイトとして再オープンした。

クイッケンローンズは、デトロイトを競合市場に対して合理的な財政的決定とするために構成された競争力のあるインセンティブパッケージを必要としました。ダン・ギルバートの到着と、彼の会社がデトロイトのダウンタウンに注ぎ込んだその後の10年間の投資は、単一の取引を超えた形で都市の中心を再構築しました。

DEGCは、扉を開ける交渉を行いました。

ゼネラルモーターズの本社は技術的にはすでにデトロイトにありました — 川沿いのルネッサンスセンターです。しかし、本社は移動することができ、企業が低コストの都市に移転するのが常態化していた時代に、GMが去ることの経済的および象徴的な重みは壊滅的なものでした。

ジャクソンのチームは、彼らを留まらせる取引を交渉しました。

ジャクソンのチームはまた、ミッドタウンデトロイトにホールフーズマーケットを、ゲートウェイマーケットプレイスにメイヤースーパーストアを持ってくるための努力を主導しました — デトロイトの過去40年以上で最大のショッピングセンター投資です。

これらは華やかな取引ではありません。

これらは、近隣が機能するかどうかを決定する取引です — 住民が食料品にアクセスできるかどうか、商業回廊にアンカーテナントがあるかどうか、徒歩交通に依存する小規模ビジネスが生き残るための条件があるかどうかです。

ジャクソンは12年間で、436のプロジェクトを完了させ、10,000の住宅ユニット、39,000の雇用、そして市のために100億ドルの投資をもたらしました。

公的セクターが彼に教えたこと、民間の実務では教えられなかったこと

DEGCの構造的な地位は、ジャクソンに民間の開発者にはないものを与えました：全取引を同時に運営する能力です。

彼は公共のインセンティブ当局 — ダウンタウン開発局、デトロイト市経済開発公社、税収増加金融当局、デトロイトブラウンフィールド再開発当局 — と同時に民間の開発者や企業のサイトセレクターと交渉することができました。

彼は各側が何を必要としているかを理解し、両側に「はい」の道を提供する取引を構成することができました。

それはすぐに習得できるスキルではありません。

それは繰り返しを通じて構築されます — 停滞する取引を通じて、最初の試みでうまくいかないインセンティブ構造を通じて、数ヶ月の交渉の後に逆転する企業の決定を通じて、各管理者と共に変化する政治的ダイナミクスを通じて。

ジャクソンは、公共の任務と民間セクターの運営規律の両方を持つ機関の中で12年間のその実践を積み重ねました。

彼はまた、2006年から2010年までデトロイト市の最高開発責任者として同時に務め、経済開発、計画、建設、シビックセンター部門を監督しました。

DEGCを運営しながら市の内部開発責任者としての二重の役割は、経済開発の実践者が達成することができる数少ない全システムの視点を彼に与えました。

退任と彼がそれで築いたもの

ジャクソンは2014年1月にDEGCを退任し、デトロイトを拠点とする民間コンサルティングおよび開発会社を設立する計画を発表しました。彼はその移行について明確な視点を持っていました。

マイク・ダグガン市長は、自身のチームと新しい管理の下での経済開発の組織に関する自身のビジョンを持っていました。

ジャクソンはそれを読み、動きました。

彼の新しい会社は、リトルシーザーズアリーナを中心とした15億ドルのスポーツおよびエンターテイメント地区であるディストリクトデトロイトの住宅開発コンサルタントとして採用されました。ジャクソンはDEGCの任期中にその公共側の取引の交渉に密接に関与していました。

その取引に埋め込まれたすべての仮定、すべてのコミットメント、すべての圧力ポイントに関する彼の制度的な知識は、彼を民間側にとって価値ある存在にしました。

GWJグループは、プロジェクトの完成までの事前開発段階から包括的な開発サービスを提供し、プロジェクトを成功裏に完了させるために必要な規制、政治、財政の複雑さをナビゲートすることを専門としています。

その説明が示すのは、デトロイトの開発システムが実際にどのように機能するかに関する40年の蓄積された知識です — それが何を必要とし、どこで停滞し、どのように前進させるかです。

彼は現在、グレーター・デトロイト外国貿易ゾーンの議長を務めており、名誉職としてDEGCの理事会にも残っています。

デトロイトの回復は取引の物語です

2026年に存在するデトロイト — 川沿い、ダウンタウンの住宅密度、ディストリクトデトロイト、ミッドタウン回廊 — は、数十年にわたって多くの人々と多くの機関によって取引ごとに築かれました。ジャクソンはそれを一人で築いたわけではありません。

彼がしたことは、デトロイトがそれらを引き寄せる理由が最も少なかった年に、取引をまとめる組織を運営することでした — 財政危機を通じて、自動車産業の崩壊を通じて、地方自治体の破産を通じて、企業、開発者、政府機関との12年間にわたる厳しい交渉を通じて、彼らは他の場所に投資する正当な理由を持っていました。

436のプロジェクト。

39,000の雇用。

100億ドル。

それらはマーケティングの数字ではありません。

それらは、誰も賭けていなかった都市での12年間の取引成立が実際に生み出すものです。

彼は今もデトロイト地域に住んでいます。

彼は今もデトロイトで働いています。

仕事は続きます。

デトロイトの復活はインスピレーションの物語ではありません。

それは取引の物語です — 特定の交渉、特定のインセンティブ構造、資本が流れなくなった都市に資本を投入するための特定の人々による特定の決定の物語です。

ジョージ・W・ジャクソン・ジュニアは、重要な年において、他の誰よりも多くの取引の中心にいました。

彼が築いた都市が証拠です。

出典

このプロフィールの報告に直接使用された出典は以下の通りです。この作品のすべての事実の主張は、これらの文書から引き出されています。

ウィキペディア — ジョージ・W・ジャクソン（開発者） 主な伝記参照；教育、キャリアのタイムライン、受賞歴、ベントラグループの設立 https://en.wikipedia.org/wiki/George_W.Jackson(developer)

デトロイト地域商工会議所 — ジョージ・ジャクソンの経歴 DTEエナジーの役職（顧客マーケティングディレクター）、27年間の在職、最高開発責任者の役割2006–2010、DEGCの任務と構造、学歴の確認 https://www.detroitchamber.com/bios/george-jackson/

ミシガン・クロニクル — ジョージ・ジャクソンが市の変革に向けた新しい章に備える（2014年3月） DTE以前のキャリアの歴史、ローレンス技術大学の非常勤講師、海軍およびデトロイトエジソンの背景、サイトセレクションマガジンの受賞確認 アーカイブ：https://web.archive.org/web/20180318182639/https://michronicleonline.com/2014/03/05/george-jackson-prepares-for-new-chapter-in-citys-transformation/

デトロイト・フリープレス — 元市アリーナの交渉者がイリッチのために働く（2016年2月） GWJグループ / ベントラグループがディストリクトデトロイトの住宅開発コンサルタントとして採用されました https://www.freep.com/story/money/business/michigan/2016/02/12/former-city-arena-negotiators-working-ilitches/79062186/

クレインズ・デトロイト・ビジネス — ジョージ・ジャクソンの新しい会社がディストリクトデトロイトの住宅開発コンサルタントに任命される（2015年12月） GWJグループの設立、ディストリクトデトロイトのコンサルティング任務が確認されました https://www.crainsdetroit.com/article/20151221/NEWS/151229980/george-jacksons-new-firm-named-residential-development-consultant

クレインズ・デトロイト・ビジネス — 不動産で知っておくべき50人：ジョージ・ジャクソン（2016年） 受賞歴と認識が確認されました https://www.crainsdetroit.com/awards/george-jackson

MLive — ジョージ・ジャクソンがデトロイト経済成長公社の舵を降りる（2014年1月） 退職日と移行の詳細が確認されました http://www.mlive.com/business/detroit/index.ssf/2014/01/george_jackson_stepping_down_f.html

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