誰もができなかったデトロイトの取引をまとめた男

今日のビルダー · ブラックエグゼクティブジャーナル™ デトロイト、ミシガン · 不動産 & 経済開発 · GWJグループ · 設立2014年

概要

— デトロイト生まれ; オークランド大学で人材開発の学士号を取得し、セントラルミシガン大学でビジネスマネジメントの修士号を取得する前にクーリー高校に通った

— 米海軍で人事および人材管理に従事; デトロイトエディソンでプロフェッショナルレベルの職を持ち; ローレンス工科大学で非常勤教員を務め; その後、DTEエナジーで27年間のキャリアを積み、顧客マーケティングのディレクターに昇進 — この間、DTEのエネルギー経済開発部門は全国的な認識を得て、サイトセレクションマガジンのユーティリティ経済開発賞を受賞

— 2002年にDTEエナジーから貸与されたエグゼクティブとしてデトロイト経済成長公社に参加; 2002年4月に社長兼CEOに選出; 2つの市長政権、都市の第9章破産、そして大恐慌以来の自動車産業の最も深刻な崩壊を経て、12年間組織を運営

— DEGCでの12年間で、436のプロジェクトを完了させ、10,000の住宅ユニット、39,000の雇用、そしてデトロイト市への100億ドルの投資を実現 — これらの数字は彼の退任時にミシガン州上院の公式記録に記載された

— 2006年から2010年まで、デトロイト市のチーフ開発責任者として経済開発、計画、建設、シビックセンター部門を監督 — 市の最も深刻な財政危機の時期に両方の役割を同時に運営

— ジャクソンの監視下で交渉された取引: ブックキャデラックホテルの1億9000万ドルの復元をウェスティンブックキャデラックに; クイッケンローンズとダン・ギルバートをデトロイトのダウンタウンに移転; ミシガン州ブルークロスブルーシールドの数千の雇用を都市に統合; ゼネラルモーターズの世界本社をデトロイトに留める取引; ホールフーズマーケットをミッドタウンに; メイヤーズゲートウェイマーケットプレイス — デトロイトの40年以上で最大のショッピングセンター投資

— 2006年にHour Detroitマガジンから「デトロイター・オブ・ザ・イヤー」に選ばれ; 2007年にオートメーションアレーから「CEO・オブ・ザ・イヤー」を受賞; 2009年にデトロイトのフレンズスクールから市の再生賞を受賞; 2016年にクレインズデトロイトビジネスの「知っておくべき50人: 不動産」に選ばれ

— 2014年にDEGCを退職後、GWJグループLLCを設立; すぐにオリンピアデベロップメントオブミシガンによりディストリクトデトロイトの住宅開発コンサルタントとして雇われ — 彼がDEGC内で交渉した公共側の取引と同じスポーツおよびエンターテイメントコンプレックス

— 現在、GWJグループLLCの社長兼CEO; グレーター・デトロイト外国貿易ゾーンの議長を務め; DEGCの理事会に名誉職として残る

資本がどのように動くかを学んだ27年間、彼はそれを指導しようとする前に

ジョージ・ジャクソンは経済開発の世界に足を踏み入れなかった。

彼は三十年にわたり、公共の肩書きを持つ前にその仕事に必要な特定の技術的知識を蓄積していった。

彼は米海軍で人事および人材管理のキャリアを始め、その後デトロイトエディソンでプロフェッショナルレベルの職を持ち — DTEエナジーの前身 — 人事、組織計画と開発、発電にわたって働いた。

その進展は意図的だった。

彼は大規模な機関がどのように意思決定を行い、リソースを配分し、外部の圧力に応じるかを学んでいた。

その知識は、後に苦境にある都市に民間資本を移動させる仕事に適用され、基盤となることが証明された。

彼はまた、ローレンス工科大学の経営学部で非常勤教員を務め — 教えながら、指導に信頼性を与える実務経験を構築していた。

彼のDTEエナジーでの27年間のキャリアは顧客マーケティングのディレクターとして頂点を迎えた。

その肩書きは誤解を招く。ジャクソンが運営していたのはユーティリティ経済学と企業サイト選択の交差点であり — 企業が立地決定を行う際にエネルギーとインフラの観点から何を必要としているかを理解し、ミシガンをその場所として位置づけるための根拠を構築していた。

彼の指導の下、DTEのエネルギー経済開発部門は全国的な認識を得て、サイトセレクションマガジンのユーティリティ経済開発賞を受賞 — ユーティリティベースの経済開発における最高の認識。

彼はデトロイト自身のために投資をもたらすよう求められる前に、地域に投資をもたらすために必要なことを学ぶのにほぼ三十年を費やした。

誰も投資していなかった都市は、なぜそれが必要かを理解している人を必要としていた

ジャクソンはDTEエナジーから貸与されたエグゼクティブとして最初に民間から公共部門に移行し、その後デトロイト経済成長公社のフルタイムの社長兼CEOとして就任した。

彼は2002年2月に暫定職を引き受け、その年の4月に社長兼CEOに選出された。

彼が引き継いだデトロイトは、投資家が入ろうと列を作っている都市ではなかった。

地域経済を1世紀支えてきた自動車産業は、10年以内にそれをほぼ破壊する構造的な亀裂を示していた。

ダウンタウンのオフィスタワーは空になっていた。

税基盤は縮小していた。

川沿い — 都市で最も価値のある土地であるべき3マイル — は工業用で、フェンスで囲まれ、アクセスできなかった。

ブックキャデラックホテルは、アメリカ中西部の偉大な住所の一つであり、1984年から放棄されていた。

DEGCは、デトロイトの経済開発プロジェクトを技術、財政、交渉、開発支援を通じて支援することに専念した民間の非営利法人だった。

実際には、取引を行うためのインフラ — 複雑な取引を構造化するための十分な技術的能力を持ち、大企業、開発者、政府機関と同時に対面できるだけの制度的信頼性を持つ準公共機関だった。

ジャクソンはそれを12年間運営した。

彼は2008年の金融危機、ゼネラルモーターズとクライスラーの崩壊、デトロイトの2013年の第9章破産申請 — 当時のアメリカ史上最大の地方自治体の破産 — を経てそれを運営した。

彼は2006年から2010年まで市自体のチーフ開発責任者を務めながらそれを運営した。

4年間、彼は市の財政が深刻な危機にある中でデトロイトの経済戦略の主な設計者だった。

デトロイトをゲームに留めた取引

ジャクソンのチームが交渉した取引は、歴史的なブックキャデラックホテルを保存し、ウェスティンブックキャデラックに変え; クイッケンローンズと投資家ダン・ギルバートをデトロイトに呼び込み; ミシガン州ブルークロスブルーシールドの数千の雇用を統合; ゼネラルモーターズの世界本社を都市に留めた。

各取引は、異なる種類の問題を表し、異なる種類の解決策を必要とした。

ブックキャデラックはインセンティブスタックを必要とした — 歴史的税控除、ブラウンフィールドファイナンス、最近の類似取引がない市場で建設リスクを取る意欲のある開発者 — 注意深く組み立てられ、クリーブランドを拠点とする開発者ジョン・ファーチルにとって数学が機能するようにした。

その建物は2008年にウェスティンブックキャデラックデトロイトとして再オープンした。

クイッケン・ローンズは、デトロイトが競合市場に対して合理的な財務上の決定となるように構成された競争力のあるインセンティブパッケージを必要としていました。ダン・ギルバートの到着と、彼の企業がデトロイトのダウンタウンに注ぎ込んだ次の10年間の投資は、単一の取引を超えた形で都市の中心部を再形成しました。

DEGCは扉を開ける交渉を行いました。

ゼネラルモーターズの本社は技術的にはすでにデトロイトにありました — 川沿いのルネッサンスセンターです。しかし、本社は移転する可能性があり、企業がコストの低い都市に移転するのが常態化していた時代に、GMが去ることの経済的および象徴的な重みは壊滅的なものでした。

ジャクソンのチームは、彼らを留めるための契約を交渉しました。

ジャクソンのチームはまた、ミッドタウン・デトロイトにホールフーズマーケットを、ゲートウェイマーケットプレイスにマイヤースーパーストアを誘致するための努力を主導しました — デトロイト最大のショッピングセンターへの投資は40年以上ぶりのことです。

これらは華やかな取引ではありません。

これらは、地域が機能するかどうかを決定する取引です — 住民が食料品にアクセスできるか、商業回廊にアンカーテナントがいるか、徒歩交通に依存する小規模ビジネスが生き残るための条件が整っているかどうかです。

12年間で、ジャクソンはDEGCを通じて436のプロジェクトを完了させ、10,000の住宅ユニット、39,000の雇用、そして市に対して100億ドルの投資をもたらしました。

公的セクターが彼に教えたこと、民間実務では得られなかったこと

DEGCの構造的な地位は、ジャクソンに民間の開発者にはないものを与えました：全ての取引を同時に運営する能力です。

彼は公共のインセンティブ機関 — ダウンタウン開発局、デトロイト市経済開発公社、税収増加金融公社、デトロイトブラウンフィールド再開発公社 — と同時に民間の開発者や企業のサイト選定者と交渉することができました。

彼は各側が必要とするものを理解し、両側に「はい」の道を提供する契約を構築することができました。

それはすぐに習得できるスキルではありません。

それは繰り返しを通じて築かれます — 取引が停滞すること、最初の試みでうまくいかないインセンティブ構造、数ヶ月の交渉の後に逆転する企業の決定、各行政ごとに変化する政治的ダイナミクスを通じて。

ジャクソンは、公共の使命と民間セクターの運営規律の両方を持つ機関の中で12年間その実践を積みました。

彼はまた、2006年から2010年までデトロイト市の最高開発責任者としても同時に勤務し、経済開発、計画、建設、シビックセンター部門を監督しました。

DEGCを運営しながら市の内部開発責任者を務めるという二重の役割は、彼にほとんどの経済開発実務者が達成できない全体システムの視点を与えました。

退任と彼がそれで築いたもの

ジャクソンは2014年1月にDEGCから退任し、デトロイトを拠点とした民間コンサルティングおよび開発会社を設立する計画を発表しました。彼はその移行について明確な視点を持っていました。

マイク・ダッガン市長は、自身のチームと新しい行政の下で経済開発をどのように組織するかについてのビジョンを持っていました。

ジャクソンはそれを読み取り、動きました。

彼の新しい会社は、リトルシーザーズアリーナに拠点を置く15億ドルのスポーツ・エンターテイメント地区であるディストリクト・デトロイトの住宅開発コンサルタントとして採用されました。ジャクソンはDEGCの任期中にその公共側の契約の交渉に密接に関与していました。

その取引に埋め込まれたあらゆる仮定、あらゆるコミットメント、あらゆる圧力点に関する彼の制度的知識は、彼を民間側にとって価値ある存在にしました。

GWJグループは、プロジェクトの完成までの事前開発段階から包括的な開発サービスを提供し、プロジェクトを成功裏に完了させるために必要な規制、政治、財務の複雑さをナビゲートすることを専門としています。

その説明が示すのは、デトロイトの開発システムが実際にどのように機能するかについての40年間の蓄積された知識です — それが何を必要とし、どこで停滞し、どのように前進させるかです。

彼は現在、グレーター・デトロイト外国貿易地域の議長を務めており、名誉職としてDEGCの理事会にも残っています。

デトロイトの回復は取引の物語です

2026年に存在するデトロイト — 川沿い、ダウンタウンの住宅密度、ディストリクト・デトロイト、ミッドタウン回廊 — は、数十年にわたって多くの人々が多くの機関を通じて取引ごとに築かれました。ジャクソンはそれを一人で築いたわけではありません。

彼が行ったのは、デトロイトがそれらを引き寄せる理由が最も少なかった年に、取引をまとめる組織を運営することでした — 財政危機を通じて、自動車産業の崩壊を通じて、地方自治体の破産を通じて、企業、開発者、政府機関との12年間にわたる厳しい交渉を通じて、彼らは他の場所に投資する正当な理由を持っていました。

436のプロジェクト。

39,000の雇用。

100億ドル。

それらはマーケティングの数字ではありません。

それらは、誰も賭けていなかった都市での取引を締結する12年間が実際に生み出したものです。

彼は今もデトロイト地域に住んでいます。

彼は今もデトロイトで働いています。

仕事は続きます。

デトロイトの復活はインスピレーションの物語ではありません。

それは取引の物語です — 特定の交渉、特定のインセンティブ構造、資本が流れなくなった都市に資本を投入するための特定の人々による特定の決定です。

ジョージ・W・ジャクソン・ジュニアは、重要な年の間に他の誰よりも多くの取引の中心にいました。

彼が築いた都市がその証拠です。

出典

このプロフィールの報告に直接使用された出典は以下の通りです。この作品のすべての事実の主張はこれらの文書から引き出されています。

ウィキペディア — ジョージ・W・ジャクソン（開発者） 主な伝記参照; 教育、キャリアのタイムライン、受賞歴、ベントラグループの設立 https://en.wikipedia.org/wiki/George_W.Jackson(developer)

デトロイト地域商工会議所 — ジョージ・ジャクソンの伝記 DTEエナジーの役職（顧客マーケティングディレクター）、27年間の在職、最高開発責任者の役割2006–2010、DEGCの使命と構造、学歴の確認 https://www.detroitchamber.com/bios/george-jackson/

ミシガン・クロニクル — ジョージ・ジャクソンが市の変革に向けた新たな章に備える（2014年3月） DTE以前のキャリアの歴史、ローレンス工科大学の非常勤講師、海軍およびデトロイト・エディソンの背景、サイト選定マガジンの受賞確認 アーカイブ: https://web.archive.org/web/20180318182639/https://michronicleonline.com/2014/03/05/george-jackson-prepares-for-new-chapter-in-citys-transformation/

デトロイト・フリープレス — 元市アリーナ交渉者がイリッチのために働く（2016年2月） GWJグループ / ベントラグループがディストリクト・デトロイトの住宅開発コンサルタントとして採用される https://www.freep.com/story/money/business/michigan/2016/02/12/former-city-arena-negotiators-working-ilitches/79062186/

クレインズ・デトロイト・ビジネス — ジョージ・ジャクソンの新しい会社がディストリクト・デトロイトの住宅開発コンサルタントに任命される（2015年12月） GWJグループの設立、ディストリクト・デトロイトのコンサルティング任務の確認 https://www.crainsdetroit.com/article/20151221/NEWS/151229980/george-jacksons-new-firm-named-residential-development-consultant

クレインズ・デトロイト・ビジネス — 不動産で知っておくべき50人：ジョージ・ジャクソン（2016年） 受賞歴と認識の確認 https://www.crainsdetroit.com/awards/george-jackson

MLive — ジョージ・ジャクソンがデトロイト経済成長公社の舵を降りる（2014年1月） 退職日と移行の詳細が確認されました http://www.mlive.com/business/detroit/index.ssf/2014/01/george_jackson_stepping_down_f.html

Today's Buildersは、現在の黒人およびアフリカ系ビジネスを形作る創業者、運営者、投資家、幹部を特集するThe Black Executive Journalのシリーズです — ラウンドを締結するディールメーカー、機関を構築する運営者、新しい市場に参入し、ディアスポラ経済全体で持続可能な経済インフラを構築する戦略家たち。