האדם שהחזיק את העסקאות של דטרויט יחד כשאף אחד אחר לא יכול היה

בוני היום · מגזין המנהיגות השחורה™ דטרויט, מישיגן · נדל"ן ופיתוח כלכלי · קבוצת GWJ · נוסדה 2014

במבט חטוף

— נולד בדטרויט; למד בתיכון קולי לפני שקיבל תואר ראשון בפיתוח משאבי אנוש מאוניברסיטת אוקלנד ותואר שני בניהול עסקים מאוניברסיטת מישיגן המרכזית

— עבד במשאבי אנוש עם הצי האמריקאי; החזיק בתפקידים מקצועיים בדטרויט אדיסון; שימש כחבר סגל במכללת לורנס טכנולוגית; לאחר מכן קריירה של 27 שנים ב-DTE Energy בה עלה לדרגת מנהל שיווק לקוחות — במהלכה מחלקת פיתוח הכלכלה של DTE זכתה להכרה לאומית וקיבלה את פרס פיתוח הכלכלה של מגזין Site Selection

— הצטרף לתאגיד הצמיחה הכלכלית של דטרויט בשנת 2002 כמנהל מושאל מ-DTE Energy; נבחר לנשיא ומנכ"ל באפריל 2002; ניהל את הארגון במשך שנים עשר שנה דרך שתי תקופות כהונה של ראשי עיר, פשיטת רגל של פרק 9 של העיר, והקריסה העמוקה ביותר בתעשיית הרכב מאז השפל הגדול

— במשך שנים עשר שנה ב-DEGC, הוביל את סיום 436 פרויקטים שהניבו 10,000 יחידות דיור, 39,000 משרות, ו-10 מיליארד דולר בהשקעה עבור העיר דטרויט — נתונים שנרשמו בפרוטוקול הרשמי של הסנאט של מדינת מישיגן עם עזיבתו

— מ-2006 עד 2010, שימש במקביל כמנהל הפיתוח הראשי של עיר דטרויט, פיקח על פיתוח כלכלי, תכנון, בנייה, ומחלקת מרכז האזרחי — ניהל את שני התפקידים במקביל במהלך התקופה החריפה ביותר של מצוקה כלכלית בעיר

— עסקאות שניהל ג'קסון: שיפוץ מלון בוק קדילק בסך 190 מיליון דולר למלון ווסטין בוק קדילק; העברת קוויקן לואנס ודן גילברט למרכז דטרויט; מיזוג של אלפי משרות של בלו קרוס בלו שילד של מישיגן בעיר; העסקה ששמרה על המטה העולמי של ג'נרל מוטורס בדטרויט; Whole Foods Market למידטאון; ושוק מייייר — ההשקעה הגדולה ביותר במרכז קניות בדטרויט יותר מארבעים שנה

— נבחר ל"דטרויטר של השנה" על ידי מגזין Hour Detroit בשנת 2006; הוענק לו פרס "מנכ"ל השנה" על ידי Automation Alley בשנת 2007; קיבל את פרס חידוש העיר מבית הספר של חברים בדטרויט בשנת 2009; נבחר לרשימת "50 שמות שצריך לדעת: נדל"ן" של Crain's Detroit Business בשנת 2016

— הקים את קבוצת GWJ LLC לאחר שעזב את DEGC בשנת 2014; מונה מיד כיועץ לפיתוח מגורים על ידי אולימפיה דבלופמנט של מישיגן עבור מחוז דטרויט — אותו קומפלקס ספורט ובידור שבו ניהל את העסקה מהצד הציבורי מתוך DEGC

— כיום נשיא ומנכ"ל קבוצת GWJ LLC; משמש כיו"ר אזור הסחר הזר של דטרויט הגדולה; נשאר בוועדת DEGC בתפקיד אמירוס

עשרים ושבע שנים של למידה כיצד הון זז לפני שניסה אי פעם לכוון אותו

ג'ורג' ג'קסון לא נכנס לפיתוח כלכלי.

הוא עבד בדרך אליו במשך שלושה עשורים, צובר את הידע הטכני הספציפי שהעבודה דרשה לפני שהוא החזיק בתואר ציבורי.

הוא החל את הקריירה שלו במשאבי אנוש עם הצי האמריקאי, ולאחר מכן החזיק בתפקידים מקצועיים בדטרויט אדיסון — הקודמת ל-DTE Energy — עבד במשאבי אנוש, תכנון ארגוני ופיתוח, וייצור חשמל.

ההתקדמות הייתה מכוונת.

הוא למד כיצד מוסדות גדולים מקבלים החלטות, מקצים משאבים, ומגיבים ללחץ חיצוני.

הידע הזה, שייושם מאוחר יותר בעבודה של העברת הון פרטי לעיר במצוקה, יתברר כבסיסי.

הוא שימש גם כחבר סגל במכללת לורנס טכנולוגית בבית הספר לניהול — לימד תוך כדי בניית ניסיון מעשי שהעניק להוראה את האמינות שלה.

קריירת ה-27 שנה שלו ב-DTE Energy הגיעה לשיאה כמנהל שיווק לקוחות.

התואר מטעה. מה שג'קסון ניהל היה הצומת של כלכלת שירותים ובחירת אתרים של חברות — הבנת מה חברות צריכות מנקודת מבט של אנרגיה ותשתיות כאשר הן מקבלות החלטות מיקום, ובניית המקרה למישיגן כמקום הזה.

בהובלתו, מחלקת פיתוח הכלכלה של DTE זכתה להכרה לאומית וקיבלה את פרס פיתוח הכלכלה של מגזין Site Selection — ההכרה הגבוהה ביותר בפיתוח כלכלה מבוסס שירותים.

הוא בילה כמעט שלושה עשורים בלמידה מה דרוש כדי להביא השקעה לאזור לפני שביקשו ממנו לעשות זאת עבור דטרויט עצמה.

העיר שאף אחד לא השקיע בה הייתה זקוקה למישהו שהבין מדוע

ג'קסון עבר מהמגזר הפרטי למגזר הציבורי ראשון כמנהל מושאל מ-DTE Energy, ולאחר מכן כנשיא ומנכ"ל מלא של תאגיד הצמיחה הכלכלית של דטרויט.

הוא לקח את המשרה הזמנית בפברואר 2002 ונבחר לנשיא ומנכ"ל באפריל של אותה שנה.

הדטרויט שהוא ירש לא הייתה עיר שהמשקיעים עמדו בתור להיכנס אליה.

תעשיית הרכב, שהחזיקה את הכלכלה האזורית במשך מאה שנה, הראתה סדקים מבניים שהיו כמעט הורסים אותה בתוך עשור.

מגדלי המשרדים במרכז העיר התרוקנו.

בסיס המס היה מצטמצם.

החוף — שלושה מיילים ממה שהיה צריך להיות האדמה היקרה ביותר בעיר — היה תעשייתי, מגודר, ובלתי נגיש.

מלון בוק קדילק, אחד מהכתובות הגדולות במערב התיכון האמריקאי, היה נטוש מאז 1984.

DEGC היה תאגיד ללא מטרות רווח פרטי המוקדש לתמיכה בפרויקטי פיתוח כלכלה של דטרויט באמצעות סיוע טכני, פיננסי, מו"מ, ופיתוח לעיר ולעסקים במגזר הפרטי.

בפועל, זה היה תשתית לעסקאות — גוף חצי ציבורי עם מספיק יכולת טכנית כדי לבנות עסקאות מורכבות ומספיק אמינות מוסדית כדי לשבת מול חברות גדולות, מפתחים, וגופים ממשלתיים בו זמנית.

ג'קסון ניהל את זה במשך שנים עשר שנה.

הוא ניהל את זה דרך המשבר הכלכלי של 2008, דרך קריסת ג'נרל מוטורס וקרייזלר, דרך פשיטת הרגל של פרק 9 של דטרויט בשנת 2013 — פשיטת הרגל העירונית הגדולה ביותר בהיסטוריה האמריקאית באותה תקופה — ודרך ההתאוששות שבאה לאחר מכן.

הוא ניהל את זה תוך כדי שימש כמנהל הפיתוח הראשי של העיר עצמה מ-2006 עד 2010.

במשך ארבע שנים הוא היה האדריכל הראשי של האסטרטגיה הכלכלית של דטרויט בזמן שהפיננסים של העיר היו במצוקה חריפה.

העסקאות ששמרו על דטרויט במשחק

העסקאות שצוותו של ג'קסון ניהל הצילו את מלון בוק קדילק ההיסטורי והפכו אותו לווסטין בוק קדילק; הביאו את קוויקן לואנס והמשקיע דן גילברט לדטרויט; מיזגו כמה אלפי משרות בבלו קרוס בלו שילד של מישיגן; ושמרו על המטה העולמי של ג'נרל מוטורס בעיר.

כל עסקה ייצגה סוג שונה של בעיה שדרשה סוג שונה של פתרון.

מלון בוק קדילק דרש ערימת תמריצים — זיכויי מס היסטוריים, מימון ברונפילד, מפתח מוכן לקחת סיכון בבנייה בשוק ללא עסקאות דומות לאחרונה — שנאספו בקפידה כך שהמתמטיקה עבדה עבור המפתח ג'ון פרצ'יל מבסיס קליבלנד.

הבניין נפתח מחדש בשנת 2008 כמלון ווסטין בוק קדילק דטרויט.

קוויקן לואנס דרשה חבילת תמריצים תחרותית שנבנתה כדי להפוך את דטרויט להחלטה פיננסית רציונלית מול שווקים מתחרים. הגעתו של דן גילברט והעשור שלאחר מכן של השקעות שחברותיו השקיעו במרכז העיר דטרויט שינו את הליבה העירונית בדרכים שהשתרשו הרבה מעבר לכל עסקה בודדת.

ה-DEGC ניהלה את המשא ומתן לפתיחת הדלת.

המטה של ג'נרל מוטורס היה טכנית כבר בדטרויט — מרכז הרנסנס על חוף הנהר. אבל המטה יכול לעבור, ובעידן שבו חברות באופן שגרתי עברו לערים בעלות עלויות נמוכות יותר, המשקל הכלכלי והסימבולי של עזיבת GM היה יכול להיות הרסני.

צוותו של ג'קסון ניהל את העסקה ששמרה עליהם.

צוותו של ג'קסון גם הוביל מאמצים להביא סופרמרקט של הול פודס למידטאון דטרויט ולחנות מיירר למרכז גייטווי — ההשקעה הגדולה ביותר במרכז קניות בדטרויט יותר מארבעים שנה.

אלו לא עסקאות זוהרות.

אלו הן העסקאות שקובעות אם שכונה מתפקדת — אם לתושבים יש גישה למזון, אם למסדרון מסחרי יש שוכרים עוגן, אם לעסקים הקטנים שתלויים בתנועת רגליים יש את התנאים לשרוד.

במהלך שנים עשר שנה, ג'קסון הוביל את ה-DEGC להשלמת 436 פרויקטים שהניבו 10,000 יחידות דיור, 39,000 משרות, ו-10 מיליארד דולר בהשקעות עבור העיר.

מה המגזר הציבורי לימד אותו שהמגזר הפרטי לא יכול היה

המיקום המבני של ה-DEGC נתן לג'קסון משהו שאין לכל מפתח פרטי: היכולת לפעול בכל העסקה בו זמנית.

הוא יכול היה לעבוד עם רשויות התמריצים הציבוריות — רשות הפיתוח של מרכז העיר, תאגיד הפיתוח הכלכלי של עיר דטרויט, רשות מימון תוספת המס, רשות הפיתוח מחדש של דטרויט — תוך כדי ניהול משא ומתן עם מפתחים פרטיים ובוחרי אתרים תאגידיים.

הוא הבין מה כל צד צריך ויכול היה לבנות עסקאות שנתנו לשני הצדדים דרך להסכמה.

זו לא מיומנות שנרכשת במהירות.

זו נבנית דרך חזרה — דרך עסקאות שמתקעות, דרך מבני תמריצים שלא מצליחים בפעם הראשונה, דרך החלטות תאגידיות שמתהפכות לאחר חודשים של משא ומתן, דרך דינמיקות פוליטיות שמשתנות עם כל ממשלה.

ג'קסון היה בעל שנים עשר שנה של ניסיון כזה בתוך מוסד עם גם מנדט ציבורי וגם משמעת תפעולית מהמגזר הפרטי.

הוא שימש גם במקביל כקצין הפיתוח הראשי של עיר דטרויט מ-2006 עד 2010, פיקח על פיתוח כלכלי, תכנון, בנייה, ומחלקת מרכז אזרחי.

התפקיד הכפול — ניהול ה-DEGC תוך כדי שירות כקצין הפיתוח הפנימי של העיר — נתן לו מבט על המערכת המלאה שכמעט אף אחד ממפתחי הפיתוח הכלכלי לא משיג.

העזיבה ומה שהוא בנה עם זה

ג'קסון הודיע על תוכניותיו להתפטר מה-DEGC ולהקים חברת ייעוץ ופיתוח פרטית בדטרויט בינואר 2014. הוא היה ברור לגבי המעבר.

העירייה מייק דאגן הייתה עם הצוות שלה וחזון משלה כיצד ייארגו הפיתוח הכלכלי תחת הממשל החדש.

ג'קסון קרא את זה והתקדם.

החברה החדשה שלו נשכרה כיועץ לפיתוח מגורים עבור מחוז דטרויט — מחוז הספורט והבידור של 1.5 מיליארד דולר הממוקם ליד ארנה של ליטל סיזרס, שהעסקה בצד הציבורי שלה ג'קסון היה מעורב בה במשא ומתן במהלך כהונתו ב-DEGC.

הידע המוסדי שלו על כל הנחות, כל התחייבות, וכל נקודת לחץ המוטמעת בעסקה זו היה בדיוק מה שעשה אותו יקר ערך לצד הפרטי.

קבוצת GWJ מספקת שירותי פיתוח מקיפים משלב הקדם-פיתוח ועד להשלמת הפרויקט, מתמחה בניווט במורכבות הרגולטורית, הפוליטית והכלכלית הנדרשת להביא פרויקט לסיום מוצלח.

מה שתיאור זה מייצג הוא ארבעים שנה של ידע מצטבר על איך מערכת הפיתוח של דטרויט באמת פועלת — מה היא דורשת, היכן היא נתקעת, וכיצד להזיז אותה קדימה.

הוא משמש כיום כיו"ר אזור הסחר הזר של דטרויט הגדולה ונשאר בוועדת ה-DEGC בתפקיד אמיר.

ההתאוששות של דטרויט היא סיפור על עסקאות

דטרויט הקיימת בשנת 2026 — חוף הנהר, הצפיפות המגורים במרכז העיר, מחוז דטרויט, המסדרון של מידטאון — נבנתה עסקה אחרי עסקה במשך עשורים על ידי אנשים רבים ממוסדות רבים. ג'קסון לא בנה את זה לבד.

מה שהוא עשה היה לנהל את הארגון שהחזיק את העסקאות יחד במהלך השנים שבהן לדטרויט היו את הסיבות הפחותות ביותר למשוך אותן — דרך משבר פיננסי, דרך קריסת תעשיית הרכב, דרך פשיטת רגל עירונית, במשך שנים עשר שנים רצופות של משא ומתן מתיש עם תאגידים, מפתחים, וגופים ממשלתיים שהיו להם כל סיבה לגיטימית להשקיע במקום אחר.

ה-436 פרויקטים.

ה-39,000 משרות.

ה-10 מיליארד דולר.

אלו לא מספרי שיווק.

אלו מה ש-12 שנים של סגירת עסקאות בעיר שאף אחד לא מהמר עליה באמת מייצרות.

הוא עדיין גר באזור דטרויט.

הוא עדיין עובד בדטרויט.

העבודה נמשכת.

התחייה של דטרויט אינה סיפור על השראה.

זה סיפור על עסקאות — משאים ומתנים ספציפיים, מבני תמריצים ספציפיים, החלטות ספציפיות של אנשים ספציפיים להכניס הון לעיר שבה ההון הפסיק לזרום.

ג'ורג' ו. ג'קסון ג'וניור היה במרכז יותר מהעסקאות הללו מאשר כל אחד אחר במהלך השנים שהיו החשובות ביותר.

העיר שהוא עזר לבנות היא ההוכחה.

מקורות

המקורות הבאים שימשו ישירות בדיווח על פרופיל זה. כל הטענות העובדתיות במאמר זה נלקחות מהמסמכים הללו.

ויקיפדיה — ג'ורג' ו. ג'קסון (מפתח) הפניה ביוגרפית ראשית; השכלה, ציר זמן קריירה, פרסים, הקמת קבוצת ונטרא https://en.wikipedia.org/wiki/George_W.Jackson(developer)

החדר האזורי של דטרויט — ביוגרפיה של ג'ורג' ג'קסון אישר את תואר DTE Energy (מנהל שיווק לקוחות), כהונה של 27 שנה, תפקיד קצין הפיתוח הראשי 2006–2010, מנדט ומבנה DEGC, הכישורים האקדמיים https://www.detroitchamber.com/bios/george-jackson/

מישיגן כרוניקל — ג'ורג' ג'קסון מתכונן לפרק חדש בשינוי העיר (מרץ 2014) היסטוריית קריירה לפני DTE, סגל עזר באוניברסיטת לורנס טכנולוגית, רקע של צי ודטרויט אדיסון, אישור פרס מגזין בחירת אתרים ארכיון: https://web.archive.org/web/20180318182639/https://michronicleonline.com/2014/03/05/george-jackson-prepares-for-new-chapter-in-citys-transformation/

דטרויט פרי פרס — משא ומתן על האArena העירונית לשעבר עובדים עבור איליצ'ים (פברואר 2016) קבוצת GWJ / קבוצת ונטרא נשכרה כיועץ לפיתוח מגורים עבור מחוז דטרויט https://www.freep.com/story/money/business/michigan/2016/02/12/former-city-arena-negotiators-working-ilitches/79062186/

קריין'ס דטרויט ביזנס — החברה החדשה של ג'ורג' ג'קסון נקראה יועץ לפיתוח מגורים עבור מחוז דטרויט (דצמבר 2015) הקמת קבוצת GWJ, אישור מנדט הייעוץ של מחוז דטרויט https://www.crainsdetroit.com/article/20151221/NEWS/151229980/george-jacksons-new-firm-named-residential-development-consultant

קריין'ס דטרויט ביזנס — 50 שמות לדעת בנדל"ן: ג'ורג' ג'קסון (2016) אישור פרסים והכרה https://www.crainsdetroit.com/awards/george-jackson

MLive — ג'ורג' ג'קסון פורש מתפקידו כנשיא תאגיד הצמיחה הכלכלית של דטרויט (ינואר 2014) תאריך פרישה ופרטי המעבר מאושרים http://www.mlive.com/business/detroit/index.ssf/2014/01/george_jackson_stepping_down_f.html

בוני היום היא סדרה של The Black Executive Journal המפרסמת את המייסדים, המפעילים, המשקיעים והמנכ"לים המעצבים את העסקים השחורים והאפריקאיים עכשיו — הסוחרים שסוגרים עסקאות, המפעילים בונים מוסדות, האסטרטגים נכנסים לשווקים חדשים ובונים תשתיות כלכליות מתמשכות ברחבי כלכלת התפוצה בזמן אמת.