الرجل الذي حافظ على صفقات ديترويت عندما لم يستطع أحد آخر

بناة اليوم · مجلة التنفيذي الأسود™ ديترويت، ميشيغان · العقارات & التنمية الاقتصادية · مجموعة GWJ · تأسست 2014

نظرة سريعة

— وُلِد في ديترويت؛ التحق بمدرسة كولي الثانوية قبل أن يحصل على درجة البكالوريوس في تطوير الموارد البشرية من جامعة أوكلاند ودرجة الماجستير في إدارة الأعمال من جامعة ميتشيغان المركزية

— عمل في شؤون الأفراد والموارد البشرية مع البحرية الأمريكية؛ شغل مناصب على المستوى المهني في ديترويت إيديسون؛ عمل كأستاذ مساعد في جامعة لورانس للتكنولوجيا؛ ثم قضى 27 عامًا في DTE Energy حيث ارتقى إلى مدير تسويق العملاء — خلال تلك الفترة حصل قسم التنمية الاقتصادية في DTE على اعتراف وطني وتلقى جائزة تطوير الاقتصاد من مجلة اختيار المواقع

— انضم إلى مؤسسة نمو الاقتصاد في ديترويت في عام 2002 كمدير مُعار من DTE Energy؛ تم انتخابه رئيسًا ومديرًا تنفيذيًا في أبريل 2002؛ أدار المنظمة لمدة اثني عشر عامًا خلال إدارتين لبلدية، وإفلاس الفصل 9 للمدينة، وأعمق انهيار في صناعة السيارات منذ الكساد الكبير

— خلال اثني عشر عامًا في DEGC، قاد إكمال 436 مشروعًا نتج عنها 10,000 وحدة سكنية، و39,000 وظيفة، واستثمار بقيمة 10 مليارات دولار لمدينة ديترويت — الأرقام التي تم إدخالها في السجل الرسمي لمجلس شيوخ ولاية ميتشيغان عند مغادرته

— من 2006 إلى 2010، شغل في الوقت نفسه منصب كبير مسؤولي التنمية لمدينة ديترويت، مشرفًا على التنمية الاقتصادية، والتخطيط، والبناء، وإدارة مركز المدينة — حيث كان يدير كلا الدورين بالتزامن خلال أشد فترات الضغوط المالية التي مرت بها المدينة

— الصفقات التي تم التفاوض عليها تحت إشراف جاكسون: ترميم فندق بوك كاديلاك بقيمة 190 مليون دولار إلى ويستن بوك كاديلاك؛ نقل كويكن لوونز ودان غيلبرت إلى وسط مدينة ديترويت؛ دمج آلاف الوظائف لشركة بلو كروس بلو شيلد في ميشيغان في المدينة؛ الصفقة التي أبقت المقر العالمي لشركة جنرال موتورز في ديترويت؛ سوق هول فودز إلى ميدتاون؛ وسوق ميجر's غيتواي — أكبر استثمار لمركز تسوق في ديترويت منذ أكثر من أربعين عامًا

— تم تسميته "ديترويتير السنة" من قبل مجلة هور ديترويت في عام 2006؛ حصل على جائزة "الرئيس التنفيذي للعام" من أوتوميشن آلي في عام 2007؛ تلقى جائزة إحياء المدينة من مدرسة الأصدقاء في ديترويت في عام 2009؛ تم تسميته في قائمة "50 اسم يجب معرفته: العقارات" من مجلة كرينز ديترويت بيزنس في عام 2016

— أسس مجموعة GWJ LLC عند مغادرته DEGC في عام 2014؛ تم الاحتفاظ به على الفور من قبل أوليمبيا للتطوير في ميشيغان كمستشار تطوير سكني لمنطقة ديترويت — نفس مجمع الرياضة والترفيه الذي تفاوض على صفقة الجانب العام منه من داخل DEGC

— حاليًا رئيس ومدير تنفيذي لمجموعة GWJ LLC؛ يشغل منصب رئيس منطقة التجارة الخارجية الكبرى في ديترويت؛ لا يزال عضوًا في مجلس DEGC بصفة فخرية

سبع وعشرون عامًا من تعلم كيفية تحرك رأس المال قبل أن يحاول توجيهه

لم يدخل جورج جاكسون مجال التنمية الاقتصادية.

عمل على الوصول إليه على مدار ثلاثة عقود، مجمعًا المعرفة التقنية المحددة التي يتطلبها العمل قبل أن يحمل أي لقب عام.

بدأ مسيرته المهنية في شؤون الأفراد والموارد البشرية مع البحرية الأمريكية، ثم شغل مناصب على المستوى المهني في ديترويت إيديسون — سلف DTE Energy — حيث عمل في مجالات الموارد البشرية، والتخطيط التنظيمي والتنمية، وتوليد الطاقة.

كانت التقدمية مدروسة.

كان يتعلم كيف تتخذ المؤسسات الكبيرة قراراتها، وتخصص مواردها، وتستجيب للضغوط الخارجية.

كانت تلك المعرفة، التي تم تطبيقها لاحقًا على عمل نقل رأس المال الخاص إلى مدينة تعاني، ستثبت أنها أساسية.

كما عمل كأستاذ مساعد في مدرسة الإدارة بجامعة لورانس للتكنولوجيا — حيث كان يدرس بينما يبني في الوقت نفسه الخبرة العملية التي منحت التعليم مصداقيته.

توجت مسيرته المهنية التي استمرت 27 عامًا في DTE Energy كمدير لتسويق العملاء.

العنوان مضلل. ما كان يديره جاكسون هو تقاطع اقتصاديات المرافق واختيار المواقع المؤسسية — فهم ما تحتاجه الشركات من منظور الطاقة والبنية التحتية عند اتخاذ قرارات الموقع، وبناء الحالة لميشيغان كمكان لذلك.

تحت قيادته، حصل قسم التنمية الاقتصادية في DTE على اعتراف وطني وتلقى جائزة تطوير الاقتصاد من مجلة اختيار المواقع — أعلى اعتراف في التنمية الاقتصادية المعتمدة على المرافق.

لقد قضى ما يقرب من ثلاثة عقود في تعلم ما يتطلبه الأمر لجلب الاستثمار إلى منطقة قبل أن يُطلب منه القيام بذلك لمدينة ديترويت نفسها.

المدينة التي لم يكن أحد يستثمر فيها كانت بحاجة إلى شخص يفهم لماذا

انتقل جاكسون من القطاع الخاص إلى القطاع العام أولاً كمدير مُعار من DTE Energy، ثم كرئيس ومدير تنفيذي بدوام كامل لمؤسسة نمو الاقتصاد في ديترويت.

تولى المنصب المؤقت في فبراير 2002 وتم انتخابه رئيسًا ومديرًا تنفيذيًا في أبريل من نفس العام.

لم تكن ديترويت التي ورثها مدينة يتزاحم المستثمرون لدخولها.

كانت صناعة السيارات، التي دعمت الاقتصاد الإقليمي لمدة قرن، تظهر كسور هيكلية كانت ستكاد تدمرها في غضون عقد.

كانت ناطحات السحاب في وسط المدينة تفرغ.

كان القاعدة الضريبية تتقلص.

كان الواجهة النهرية — ثلاثة أميال مما كان يجب أن يكون أغلى أراضي المدينة — صناعيًا، ومسيجًا، وغير قابل للوصول.

كان فندق بوك كاديلاك، أحد العناوين العظيمة في الغرب الأوسط الأمريكي، قد تم التخلي عنه منذ عام 1984.

كانت DEGC مؤسسة غير ربحية خاصة مكرسة لدعم مشاريع التنمية الاقتصادية في ديترويت من خلال المساعدة الفنية والمالية والتفاوض والتنمية للمدينة والأعمال التجارية في القطاع الخاص.

في الممارسة العملية، كانت بنية تحتية لصنع الصفقات — هيئة شبه عامة تتمتع بقدرة تقنية كافية لهيكلة المعاملات المعقدة ومصداقية مؤسسية كافية للجلوس عبر الطاولة من الشركات الكبرى والمطورين والهيئات الحكومية في الوقت نفسه.

أدارها جاكسون لمدة اثني عشر عامًا.

أدارها خلال أزمة المالية في 2008، خلال انهيار جنرال موتورز وكرايسلر، خلال تقديم ديترويت لإفلاس الفصل 9 في عام 2013 — أكبر إفلاس بلدي في تاريخ أمريكا في ذلك الوقت — ومن خلال الانتعاش الذي تلا ذلك.

أدارها بينما كان يعمل في الوقت نفسه ككبير مسؤولي التنمية للمدينة نفسها من 2006 إلى 2010.

على مدار أربع سنوات، كان المعماري الرئيسي لاستراتيجية ديترويت الاقتصادية بينما كانت مالية المدينة في ضائقة حادة.

الصفقات التي أبقت ديترويت في اللعبة

أنقذت الصفقات التي تفاوض عليها فريق جاكسون فندق بوك كاديلاك التاريخي وحولته إلى ويستن بوك كاديلاك؛ جلبت كويكن لوونز والمستثمر دان غيلبرت إلى ديترويت؛ دمجت عدة آلاف من الوظائف في بلو كروس بلو شيلد في ميشيغان؛ وأبقت المقر العالمي لشركة جنرال موتورز في المدينة.

مثل كل معاملة نوعًا مختلفًا من المشكلة التي تتطلب نوعًا مختلفًا من الحل.

كان فندق بوك كاديلاك يتطلب حزمة حوافز — ائتمانات ضريبية تاريخية، تمويل الأراضي الملوثة، مطور مستعد لتحمل مخاطر البناء في سوق لا توجد فيه معاملات مقارنة حديثة — تم تجميعها بعناية بحيث تعمل الرياضيات لصالح المطور جون فيرشي من كليفلاند.

أعيد افتتاح المبنى في عام 2008 كفندق ويستن بوك كاديلاك ديترويت.

تطلبت قروض كويكن حزمة حوافز تنافسية مصممة لجعل ديترويت القرار المالي العقلاني مقارنة بالأسواق المنافسة. لقد غير وصول دان غيلبرت والعقد التالي من الاستثمارات التي ضختها شركاته في وسط مدينة ديترويت النواة الحضرية بطرق تجاوزت أي صفقة واحدة.

تفاوضت DEGC لفتح الأبواب.

كان مقر جنرال موتورز موجودًا تقنيًا بالفعل في ديترويت - مركز النهضة على واجهة النهر. لكن المقر يمكن أن ينتقل، وفي عصر كانت الشركات تنتقل فيه بانتظام إلى مدن ذات تكاليف أقل، كان الوزن الاقتصادي والرمزي لرحيل جنرال موتورز سيكون مدمرًا.

تفاوض فريق جاكسون على الصفقة التي أبقتهما.

قاد فريق جاكسون أيضًا جهودًا لجلب سوق هول فودز إلى وسط مدينة ديترويت ومتجر ميير الكبير إلى غيتواي ماركت بليس - أكبر استثمار لمركز تسوق في ديترويت منذ أكثر من أربعين عامًا.

هذه ليست صفقات براقة.

إنها المعاملات التي تحدد ما إذا كانت الحي يعمل - ما إذا كان السكان لديهم إمكانية الوصول إلى المواد الغذائية، وما إذا كان الممر التجاري يحتوي على مستأجرين رئيسيين، وما إذا كانت الأعمال الصغيرة التي تعتمد على حركة المشاة لديها الظروف للبقاء.

على مدى اثني عشر عامًا، قاد جاكسون DEGC من خلال إكمال 436 مشروعًا أسفرت عن 10,000 وحدة سكنية، و39,000 وظيفة، و10 مليار دولار من الاستثمارات للمدينة.

ما الذي علمه القطاع العام أن الممارسة الخاصة لم تستطع

أعطى الموقف الهيكلي لـ DEGC جاكسون شيئًا لم يكن لدى أي مطور خاص: القدرة على العمل عبر المعاملة بأكملها في وقت واحد.

كان بإمكانه العمل مع سلطات الحوافز العامة - هيئة تطوير وسط المدينة، مؤسسة التنمية الاقتصادية لمدينة ديترويت، هيئة تمويل زيادة الضرائب، هيئة إعادة تطوير الأراضي الملوثة في ديترويت - بينما يتفاوض في الوقت نفسه مع المطورين الخاصين ومختاري المواقع الشركات.

كان يفهم ما يحتاجه كل جانب ويمكنه هيكلة الصفقات التي تعطي كلا الجانبين طريقًا للقبول.

هذه ليست مهارة تكتسب بسرعة.

إنها تُبنى من خلال التكرار - من خلال المعاملات التي تتعثر، من خلال هياكل الحوافز التي لا تنجح في المحاولة الأولى، من خلال القرارات الشركات التي تتراجع بعد أشهر من التفاوض، من خلال الديناميات السياسية التي تتغير مع كل إدارة.

كان لدى جاكسون اثنا عشر عامًا من تلك الممارسة داخل مؤسسة ذات تفويض عام وانضباط تشغيلي من القطاع الخاص.

كما شغل في الوقت نفسه منصب رئيس تطوير مدينة ديترويت من 2006 إلى 2010، مشرفًا على التنمية الاقتصادية والتخطيط والبناء وإدارة المركز المدني.

أعطى الدور المزدوج - إدارة DEGC بينما يعمل كمسؤول تطوير داخلي للمدينة - له رؤية كاملة للنظام التي نادراً ما يحققها ممارسو التنمية الاقتصادية.

الخروج وما بناه به

أعلن جاكسون عن خططه للتنحي عن DEGC وتشكيل شركة استشارية وتطوير خاصة مقرها ديترويت في يناير 2014. كان لديه رؤية واضحة حول الانتقال.

كان لدى العمدة مايك دوغان فريقه الخاص ورؤيته الخاصة حول كيفية تنظيم التنمية الاقتصادية تحت الإدارة الجديدة.

قرأ جاكسون ذلك وتحرك.

تم الاحتفاظ بشركته الجديدة كمستشار تطوير سكني لمنطقة ديترويت - منطقة الرياضة والترفيه التي تبلغ قيمتها 1.5 مليار دولار والتي تستند إلى ساحة ليتل سيزر، والتي كان جاكسون قد شارك بشكل وثيق في التفاوض بشأن صفقتها العامة خلال فترة عمله في DEGC.

كانت معرفته المؤسسية بكل افتراض، وكل التزام، وكل نقطة ضغط مضمنة في تلك المعاملة هي بالضبط ما جعله ذا قيمة للجانب الخاص.

تقدم مجموعة GWJ خدمات تطوير شاملة من مرحلة ما قبل التطوير حتى إكمال المشروع، متخصصة في التنقل عبر التعقيدات التنظيمية والسياسية والمالية المطلوبة لإيصال المشروع إلى نتيجة ناجحة.

ما تمثله تلك الوصف هو أربعون عامًا من المعرفة المتراكمة حول كيفية عمل نظام تطوير ديترويت فعليًا - ما يتطلبه، وأين يتعثر، وكيفية دفعه للأمام.

يعمل حاليًا كرئيس لمنطقة التجارة الخارجية الكبرى في ديترويت ويظل في مجلس DEGC بصفة فخرية.

انتعاش ديترويت هو قصة عن المعاملات

ديترويت التي ستوجد في 2026 - الواجهة النهرية، الكثافة السكنية في وسط المدينة، منطقة ديترويت، ممر ميدتاون - تم بناؤها صفقة بصفقة على مدى عقود من قبل العديد من الأشخاص عبر العديد من المؤسسات. لم يبنها جاكسون بمفرده.

ما فعله هو إدارة المنظمة التي جمعت الصفقات معًا خلال السنوات التي كانت فيها ديترويت لديها أقل الأسباب لجذبها - من خلال أزمة مالية، من خلال انهيار صناعة السيارات، من خلال إفلاس بلدي، عبر اثني عشر عامًا متتاليًا من التفاوض المتواصل مع الشركات والمطورين والهيئات الحكومية التي كانت لديها كل الأسباب المشروعة للاستثمار في مكان آخر.

436 مشروعًا.

39,000 وظيفة.

10 مليار دولار.

هذه ليست أرقام تسويقية.

إنها ما تنتجه اثنا عشر عامًا من إغلاق الصفقات في مدينة لم يكن أحد يراهن عليها.

لا يزال يعيش في منطقة ديترويت.

لا يزال يعمل في ديترويت.

يستمر العمل.

إن إحياء ديترويت ليس قصة عن الإلهام.

إنها قصة عن المعاملات - مفاوضات محددة، وهياكل حوافز محددة، وقرارات محددة من أشخاص محددين لوضع رأس المال في مدينة توقفت فيها تدفقات رأس المال.

كان جورج و. جاكسون الابن في مركز أكثر من تلك المعاملات من أي شخص آخر خلال السنوات التي كانت الأكثر أهمية.

المدينة التي ساعد في بنائها هي الدليل.

المصادر

تم استخدام المصادر التالية مباشرة في إعداد هذا الملف الشخصي. جميع الادعاءات الواقعية في هذه القطعة مستمدة من هذه الوثائق.

ويكيبيديا - جورج و. جاكسون (مطور) المرجع البيوغرافي الأساسي؛ التعليم، الجدول الزمني للمهنة، الجوائز، تأسيس مجموعة فينترا https://en.wikipedia.org/wiki/George_W.Jackson(developer)

غرفة تجارة ديترويت الإقليمية - سيرة جورج جاكسون تأكيد لقب DTE Energy (مدير تسويق العملاء)، فترة 27 عامًا، دور رئيس تطوير 2006–2010، تفويض وبنية DEGC، المؤهلات الأكاديمية https://www.detroitchamber.com/bios/george-jackson/

ميشيغان كرونيكل - جورج جاكسون يستعد لفصل جديد في تحول المدينة (مارس 2014) تاريخ المهنة قبل DTE، هيئة تدريس مساعدة في جامعة لورانس للتكنولوجيا، خلفية البحرية وديترويت إديسون، تأكيد جائزة مجلة اختيار المواقع مؤرشفة: https://web.archive.org/web/20180318182639/https://michronicleonline.com/2014/03/05/george-jackson-prepares-for-new-chapter-in-citys-transformation/

ديترويت فري برس - مفاوضو المدينة السابقون يعملون لصالح إيلتش (فبراير 2016) تم الاحتفاظ بمجموعة GWJ / مجموعة فينترا كمستشار تطوير سكني لمنطقة ديترويت https://www.freep.com/story/money/business/michigan/2016/02/12/former-city-arena-negotiators-working-ilitches/79062186/

كرينز ديترويت بيزنس - تم تسمية شركة جورج جاكسون الجديدة كمستشار تطوير سكني لمنطقة ديترويت (ديسمبر 2015) تأسيس مجموعة GWJ، تأكيد تفويض استشاري منطقة ديترويت https://www.crainsdetroit.com/article/20151221/NEWS/151229980/george-jacksons-new-firm-named-residential-development-consultant

كرينز ديترويت بيزنس - 50 اسمًا يجب معرفتها في العقارات: جورج جاكسون (2016) تأكيد الجوائز والتكريم https://www.crainsdetroit.com/awards/george-jackson

MLive — جورج جاكسون يتنحى عن رئاسة مؤسسة نمو الاقتصاد في ديترويت (يناير 2014) تاريخ المغادرة وتفاصيل الانتقال مؤكدة http://www.mlive.com/business/detroit/index.ssf/2014/01/george_jackson_stepping_down_f.html

بناة اليوم هي سلسلة من مجلة التنفيذيين السود تبرز المؤسسين والمشغلين والمستثمرين والتنفيذيين الذين يشكلون الأعمال السوداء والأفريقية في الوقت الحالي — صناع الصفقات الذين يغلقون الجولات، المشغلون الذين يبنون المؤسسات، الاستراتيجيون الذين يدخلون أسواق جديدة ويقومون ببناء بنية اقتصادية دائمة عبر اقتصاد الشتات في الوقت الحقيقي.